10天,3个地王,187亿元的土地出让金。这成为最近北京土地市场最写实的数字。

  “北京的土地真是让人又爱又怕。”近期参与北京土地竞拍的房企投资部负责人刘敏对记者表示,从8月31日到9月10日,他所在的房企参与了几次竞拍,精神高度的紧张,“感觉同行的竞争都红了眼。”

  北京市国土局官方网站公布的数据显示,截止到9月10日,北京年内已出让地块50宗,土地出让金总额已达到1012.83亿元。尽管与去年同期的土地出让金实现1531亿元相比下降33.8%,但同比楼面价却出现了超过10%的上涨。

  土地成本不断升高,一方面推高了房价,另一方面也让房企面临成本的压力,A股房地产上市公司的平均利润率也首次跌入个位数。

  “预计年底前少有供应”

  “最近北京市成交的土地,扣除配建的面积,楼面价格基本都站上5万元/平米的高位,这意味着未来北京住宅供应集中的区域,房价都将超过8万元/平米。”北京一大型房企营销总监对记者表示。

  9月9日,孙河乡西甸村地块被懋源地产以29.4亿元、异地配建9.6万平米保障房的代价夺得。尽管这一价格并未刷新一周前被保利首开联合体夺得的孙河新地王的价格,但5.26万元/平米的楼面价格,仍然超过了2013年孙河中粮地王4.8万元/平米的楼面价格。

  懋源地产的营销策划总监刘强表示,懋源此次拿地主要仍是看好未来北京市场,由于公司一直定位于面向高端市场的个性化需求,因此北京市每次有高端地块供应,懋源都会特别关注。

  “在北京拿地,就是机不可失,失不再来。”一位在近期参与北京土地竞拍的开发商对记者表示,“目前北京的土地供应已经大量瘦身,今年内土地集中供应应该就是9月初这一次,预计今年年底前北京将很少再有土地供应。”

  就在懋源拿地之前一周,8月31日,中铁建与方兴地产联合体摘取北京丰台区石榴庄住宅地块,成为区域地王;9月2日,保利首开联合体拿下孙河新地王地块,9月8日,龙湖与保利首开联合体则以42.5亿元总价,竞得北京市东坝南区地块,楼面地价为50081元/平方米,轻松刷新区域土地价格。

  “在土地资源稀缺的前提下,拿地不再是房企简单的经营行为,现在已演变成占有资源的战略选择。”北京市房协秘书长陈志表示,以东坝地块为例,竞拍获得者龙湖、保利、首开联合体,各自均在东坝地区有项目。

  “在一个住宅集中供应的区域有多个项目,一个是可以在定价上形成区域优势,另外前期项目也会因为后期土地升值而获益。”上述参与土地竞拍的开发商告诉记者,在未来利好集中的地区,前期有项目的开发商会想尽办法拿地,这对于项目开发和定价、资源整合以及后期推广等方面都会摊薄成本。

  “在最近两年土地供应稀缺的市场环境下,现在开发商对计算竞标土地的预期价格区间已经与以往不同。”北京一家大型房企投资部负责人对记者表示,之前计算土地价格是按照区域内住宅销售价格推算,但现在,开发商拿地是按照同区位土地成交价格来推算。

  “现在受追捧的地块都是以前没人要的边缘的地块,周围配套非常不完善。说白了,开发商现在这种看上去有点近乎疯狂的高价拿地,基本上不是对地块本身已经无法进行理性的价值分析,现在仍然是一种‘赌’的心理,对赌供应量缩减下高端市场将继续走强。”业内一位独立经济学家表示。

  利润保卫战

  但土地价格的持续攀升的确让豪掷重金的房企面临着“踏空”的风险。

  “目前在项目成本上,土地成本要占到超过一半,尽管现在几乎所有开发商都在其他运营管理推广方面尽可能降低成本,但最终仍然无法避免利润率下降的趋势。”北京一位开发商对记者感慨到。

  而备受开发商关注的住宅用地更是供应稀缺。在已经成交的48宗地块中,住宅用地占比尚不足半数,仅22宗。

  据统计数据显示,北上广深四个一线城市在8月已经供应土地59宗,总建筑面积高达702万平方米,环比7月上涨比例高达84.3%,平均土地均价达到了1.73万元/平方米,环比上涨幅度达到了8.6%。

  “从今年房企公布年中报的情况来看,房地产行业已经几乎掉入微利行业的队列,即使是品牌房企也不能阻止利率下降的趋势。”上述独立经济学家指出。

  数据显示,今年上半年,125家上市房企中,营业收入共计3989亿元,而净利润总计只有364.5亿元,净利润率仅为9.1%。其中有71家利润率低于10%,43家房企净利润下调,绿地、万科、保利、招商四家大型品牌房企的净利润率分别为4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

  业内专家表示,目前大多数标杆房企已经公布半年报,而随着中小房企集中公布半年报,平均净利润率可能会继续下调。

  此外,在港上市的房企也同样面临利润率下降的困境。龙湖地产中期业绩显示,2015年上半年毛利率为26.5%,同比下滑4个百分点。融创中国2015年上半年实现毛利6.18亿元,同比下降69.6%,而毛利率则仅为11.4%,同比下降11个百分点。

  融创董事会主席孙宏斌在中期业绩会上表示,融创中国的利润率下降,一线城市地价太贵是影响因素之一。融创在北京获得的农展馆等高价地迟迟未入市,主要原因是入市也并不赚钱。

  实际上,最近在北京土地市场尤为火热的时期内,融创团队却缺席了所有“热门”土地的竞拍。这也印证了孙宏斌在业绩会上所宣布的将“控制拿地质量,谨慎对待过热城市,保证盈利空间。”

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